住宅ローンの変動金利と固定金利の違い｜3つの金利タイプをわかりやすく解説

住宅ローンの金利タイプとは

住宅ローンの金利タイプは、大きく分けて「変動金利型」「全期間固定金利型」「固定期間選択型」の3種類があります。同じ借入額・返済期間でも、選ぶ金利タイプによって毎月の返済額の決まり方や、将来の金利変動リスクの負い方が大きく異なります。それぞれの仕組みを理解したうえで、自分のライフプランに合ったタイプを選ぶことが重要です。

変動金利型ローンとは（仕組み・特徴）

変動金利型は、市場金利の変動に応じて、返済期間中に適用金利が見直されるタイプです。多くの金融機関では、半年ごとに金利を見直す一方、毎月の返済額は5年間据え置く「5年ルール」や、見直し後の返済額の増加を従来の1.25倍までに抑える「125%ルール」を採用しています。これらのルールは主に「元利均等返済」を選んだ場合に適用されるもので、「元金均等返済」では採用されない金融機関が多い点にも注意が必要です。また、ルールの有無・内容自体も金融機関によって異なるため、契約前に必ず確認が必要です。

• メリット：一般的に、契約当初の金利は固定金利型より低く設定される傾向があります。
• デメリット：将来金利が上昇した場合、返済総額が増える可能性があります。5年ルール等がある場合でも、未払い利息が発生する仕組みには注意が必要です。

全期間固定金利型ローンとは（仕組み・特徴）

全期間固定金利型は、借入時点の金利が完済まで変わらないタイプです。代表例として、住宅金融支援機構と民間金融機関が提携する「フラット35」があります。

• メリット：返済額が完済まで変わらないため、将来の資金計画を立てやすい点が特徴です。市中金利が上昇した場合でも、返済額への影響を受けません。
• デメリット：一般的に、契約当初の金利は変動金利型より高く設定される傾向があります。市中金利が低下した場合でも、その恩恵は受けられません。

固定期間選択型ローンとは（仕組み・特徴）

固定期間選択型は、契約時に「当初3年間」「当初10年間」のように固定期間を選び、その期間は金利が固定されるタイプです。固定期間終了後は、その時点の金利をもとに、再度「変動」か「固定」かを選び直します。

• メリット：当初の一定期間は返済額が確定するため、子どもの教育費がかさむ時期など、支出が読みやすい期間に合わせて固定期間を設定できます。
• デメリット：固定期間終了時の金利が当初より上昇していた場合、再設定後の返済額が増える可能性があります。一般的に、固定期間が長いプランほど当初金利は高く設定される傾向があります。

固定期間選択型で気をつけたいポイント

固定期間選択型は、固定期間が終了すると、その時点の金利情勢をもとに次の金利タイプを選び直す必要があります。ここで注意したいのは、金融機関によっては、固定期間終了時に特に手続きをしなかった場合、自動的に「変動金利型」に切り替わる契約になっていることがある点です。固定期間終了のタイミングを把握しておかないと、意図せず変動金利型に切り替わり、その後の金利上昇の影響をそのまま受けてしまう可能性があります。固定期間選択型を選ぶ場合は、固定期間終了時にどのような手続きが必要か、契約時に確認しておくことをおすすめします。

3つの金利タイプの比較

実際にはどの金利タイプが選ばれている？

住宅金融支援機構「住宅ローン利用者の実態調査」（2025年4月調査）によると、新規に住宅ローンを借り入れた人の金利タイプの割合は、変動型が79.0%、固定期間選択型が12.2%、全期間固定型が8.8%となっており、変動金利型を選ぶ人が全体の約8割を占めています。変動型の割合は近年の調査でゆるやかな上昇傾向がみられ、直近では約8割となっています。市中金利が上昇する局面では固定型を選ぶ人が増える動きもみられますが、多くの人が選んでいるからといって、自分の家計にとって最適とは限りません。金利上昇時の対応力など、自身の状況に照らして検討することが大切です。

金利タイプを選ぶ際のポイント

金利タイプの選択は、借入額や返済期間だけでなく、家計の状況や将来のライフイベントによっても最適な答えが変わります。検討の際は、次のような観点を確認しておくとよいでしょう。

• 金利上昇時に家計が耐えられるか：変動金利型を選ぶ場合、返済額が増えても対応できる家計の余力があるかを確認します。
• ライフイベントの時期：子どもの進学など、支出が増える時期が分かっている場合、その期間に合わせて固定期間選択型の固定期間を設定する方法もあります。
• 借り換えの可能性：将来的に金利タイプを見直す（借り換える）選択肢も含めて検討すると、当初の選択に縛られすぎずに済みます。
• 金利以外の諸費用も含めて比較する：住宅ローンには、金利のほかに保証料・事務手数料・団体信用生命保険料などの諸費用がかかります。同じ金利タイプでも金融機関によって諸費用の設定は異なるため、金利だけでなく総支払額で比較することが重要です。
• 返済方法との組み合わせ：総支払額は、金利タイプだけでなく元利均等返済・元金均等返済といった返済方法の選択によっても変わります。あわせて検討することをおすすめします。
• 二人で借り入れる場合：収入合算・ペアローンを利用する場合も、金利タイプを選ぶ基本的な考え方は同じです。契約が2本に分かれるペアローンでは、それぞれの契約ごとに金利タイプを選べます。
• 借入額自体を抑えられないか：住宅取得資金の贈与などで自己資金を増やし借入額を抑えられれば、どの金利タイプを選んでも金利変動の影響を受けにくくなります。
• 借入先による違いも確認する：同じ金利タイプでも、メガバンク・地方銀行・ネット銀行・フラット35など借入先によって金利水準や商品ラインナップが異なります。あわせて比較することをおすすめします。

金利タイプの選択は、家計に与える影響が大きい重要な判断です。この記事はあくまで一般的な仕組みの解説であり、どのタイプが適しているかは個々の家計状況によって異なります。具体的な試算や相談は、金融機関やファイナンシャルプランナーなど専門家に確認することを強くおすすめします。

よくある質問

Q. 結局、変動金利と固定金利どちらを選べばよいですか？

A. 一概にどちらが優れているとは言えません。当初の返済額の低さを重視するなら変動金利型、将来の返済額の確定を重視するなら全期間固定金利型が選ばれやすい傾向にありますが、最終的には家計の状況やリスクへの考え方によって適した選択が異なります。複数の金融機関で試算を取り、比較検討することをおすすめします。

Q. 変動金利は今後上がる可能性がありますか？

A. 金利の将来動向は、経済情勢など様々な要因に左右されるため、本記事で断定的な予測をすることはできません。変動金利型を選ぶ場合は、金利が上昇した場合の返済額増加にも対応できるよう、余裕を持った資金計画を立てることをおすすめします。

Q. 固定期間選択型の固定期間はどれくらいが一般的ですか？

A. 金融機関によって、2年・3年・5年・10年など複数のプランが用意されていることが一般的です。教育費がかさむ時期など、家計の見通しに合わせて固定期間を選ぶ方法もあります。詳細な選び方は、金融機関の窓口やファイナンシャルプランナーに相談することをおすすめします。

Q. 保証料はどのように支払うのですか？

A. 保証料の支払い方法には、主に契約時に一括で支払う「外枠方式」と、金利に一定の利率を上乗せして毎回の返済に含める「内枠方式」があります。外枠方式は借入時の負担が大きい一方、総支払額は抑えられる傾向があり、内枠方式はその逆の傾向があります。どちらが有利かは借入額・返済期間によっても変わるため、金融機関に試算を依頼して比較することをおすすめします。

※本記事は住宅ローンの金利タイプに関する一般的な仕組みを紹介するものであり、特定の金融商品を推奨するものではありません。実際の借入にあたっては、金融機関の最新情報を確認し、ファイナンシャルプランナー等の専門家にご相談ください。